INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE O MANUTENZIONE FACCIATE

In base alla tipologia dello stabile e al tipo di intervento, saremo in grado di prospettarti la migliore soluzione possibile. A volte spendere tanto non significa necessariamente percorrere la migliore strada. Proseguendo la lettura troverai tutti i bonus possibili.

INTERVENTI AMMESSI CON I BONUS, LIMITI ED ESCLUSIONI

L’agevolazione si può ottenere per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale, compresi gli immobili strumentali. Gli edifici devono però trovarsi nelle zone A e B, individuate dal decreto ministeriale n. 1444/1968, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. Per scoprire se l’edificio si trova in zona A, B o assimilabili è utile contattare l’ufficio tecnico/urbanistica del comune in cui è situato l’edificio, oppure rivolgersi ad un professionista. Sono ammessi esclusivamente gli interventi su strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi. Vi rientrano, inoltre, lavori di tinteggiatura esterna o pulitura. Sono invece esclusi eventuali lavori su facciate interne che non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

INTERVENTI DI RECUPERO O RESTAURO DELLA FACCIATA ESTERNA DEGLI EDIFICI

Pulitura e tinteggiatura esterna su strutture opache della facciata che interessano oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio. Interventi su balconi, ornamenti e fregi.

ALTRI INTERVENTI PER IL DECORO URBANO

- grondaie,
- pluviali,
- parapetti,
- cornicioni

SOLO SE VISIBILI DALLA STRADA O DA SUOLO AD USO PUBBLICO, SUPERFICI CONFINANTI CON

- chiostrine,
- cavedi,
- cortili,
- spazi interni,
- smaltimento materiale,
- cornicioni

SPESE CORRELATE AGLI INTERVENTI AGEVOLABILI

- acquisto materiali
- progettazione e altre prestazioni professionali connesse (per esempio, perizie e sopralluoghi e rilascio dell’attestazione di prestazione energetica)
- installazione ponteggi
- smaltimento materiale
- Iva
- imposta di bollo
- diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi
- tassa per l’occupazione del suolo pubblico

A CHI SPETTA I BONUS

Il bonus facciate 2022 oppure tutti gli altri bonus esistenti sono accessibili a tutti i contribuenti che, a vario titolo, possiedono un'immobile interessato da lavori, siano essi residenti o meno in Italia. Sono inclusi soggetti Irpef e soggetti passivi Ires, quindi possono accedervi sia aziende che privati cittadini proprietari o non proprietari dell'immobili in questione oggetto degli interventi.

COME FUNZIONA

Supponiamo un costo di ristrutturazione della facciata pari a € 100'000, il 60% di € 100'000 ossia € 60'000 è l’importo che si può recuperare. Se si sceglie di fruire del bonus facciate la % è pari al 60%. La detrazione in dichiarazione dei redditi viene spalmata quindi nei successivi 10 anni ( ovvero IRPEF pari € 6.000 x 10) ripartita per i millesimi di ciascun condomino. In alternativa si può far ricorso allo sconto in fattura o alla cessione del credito che permettono di recuperare immediatamente (nel primo caso) o successivamente (nel secondo caso) la somma spettante senza dover attendere i 10 anni.

DETRAZIONE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Chi sceglie la modalità ordinaria, ovvero quella di detrarsi la spesa sul proprio 730/dichiarazione dei redditi riceverà la quota di detrazione ogni anno, per dieci anni. La richiesta sarà fatta una sola volta e sarà valida per le successive dichiarazioni presentate tramite modello 730. In sostanza viene utilizzato come credito d’imposta per ridurre le imposte dovute. L'amministratore è tenuto a prescindere dal tipo detrazione impiegata alla presentazione del modello Unico condominiale nei confronti dell'Agenzia delle Entrate ai fini fiscali.

SCONTO IN FATTURA O CESSIONE DEL CREDITO?

Chi sceglie la strada dello sconto in fattura chiede in pratica al fornitore l'applicazione immediato di uno sconto ( esempio pari al 60% nel caso di Bonus Facciate) per l’importo dovuto. In questo modo l’importo dell’agevolazione si recupera subito senza aspettare i canonici 10 anni. La cessione del credito invece vede impiegata una terza opzione, ovvero la spesa viene anticipata e pagata inizialmente dal singolo condomino beneficiario e successivamente ceduta e recuperata tramite il proprio istituto di credito che provvede a liquidare il credito d'imposta ricevuto deducendo le commissioni bancarie. La cessione in questo caso può essere effettuata solo a seguito del pagamento mediante bonifico parlante. L'opzione deve essere esercitata per singolo condomino presso il proprio istituto bancario e comunicata al proprio amministratore di condominio.

Le fasi di valutazioni per accedere ai bonus

Ogni palazzo o struttura condominiale ha la sua peculiarità e caratteristica, esattamente come un'opera d'arte ha i suoi specifici punti da considerare in caso d'intervento o restauro. Tutti i giorni ci troviamo coinvolti in casistiche sempre differenti, tale aspetto ci impone l'utilizzo di strumenti all'avanguardia al fine di non incappare nella classica sovra o sotto valutazione del lavoro. I nostri sopralluoghi hanno la funzione di capire ed individuare quali possono essere le difficoltà nell'affidarci un condominio o l'unità abitativa. L'incontro è anche finalizzato per comprendere se in fase di assemblea condominiale sono state discusse eventuali personalizzazioni o interventi extra. Il classico esempio è il cambio di colore che obbliga a livello comunale la presentazione di una specifica domanda tecnica CILA. Su tutti i nostri preventivi formuliamo una proposta su misura per il committente.

Cosa forniamo nel nostro computo metrico?

Stabilito con il committente se l'intervento rientra in una manutenzione ordinaria (edilizia libera) o manutenzione straordinaria, in base alle caratteristiche dell'edificio forniamo per ogni specifica voce un valore espresso in MQ, in € oppure in quantità. Quali sono le voci elencate?

allestimento del cantiere
nolo e allestimento spazio confinato
demolizioni e smaltimento parti deteriorate
raschiatura vecchie pitture
consolidamento intonaci
preparazione dei supporti e tinteggiatura
verniciatura poggioli / fioriere / ringhiere
ripristino intonaco
verniciatura pareti (suddivisa per colore, per zone o per lato)

La parte più importante del computo metrico / preventivo è la descrizione dell'opera da eseguire. In questo caso ogni singola voce viene specificata mediante un dettaglio operativo, esempio:

tipologia e caratteristiche della lavorazione
materiali utilizzati o impiegati
modalità di esecuzione lavori
modalità di conteggio
cosa è compreso e cosa no
l'unità di misura

Queste descrizioni rappresentano un elaborato contrattuale ed hanno valore ai fini dell'accordo contratto stesso. La modalità di conteggio utilizzata nel computo viene solitamente indicata su una tabella a colonne. Ad esempio sulla tinteggiatura di una facciata la superficie può essere conteggiata lato per lato con la modalità “vuoto per pieno” . Sebbene questa possa avere una scarsa incidenza nei piccoli lavori, può risultare economicamente rilevante nelle ristrutturazioni complesse o nei conteggi che riguardano grandi metrature.

Come sviluppiamo il nostro computo metrico?

Il computo metrico estimativo è articolato e può richiedere diversi giorni di lavoro. Le fasi di realizzazione sono quattro:

Classificazione, ossia definizione di tutte le lavorazioni necessarie a completare la facciata suddivise con un codice univoco al fine di individuare facilmente la voce
Stima dei prezzi, ossia la definizione dei prezzi unitari di ciascuna lavorazione
Misurazione, ossia l'elenco delle quantità necessarie per ciascun intervento, sulla base degli elaborati progettuali
Stima del costo finale, ottenuto moltiplicando le quantità per i prezzi unitari

Come accedere ai bonus

Con il bonus facciate, esistono appositi prezziari messi a disposizione dalle amministrazioni locali (Comuni, Regioni, Province, Camere di Commercio). In tutti i casi dove è prevista l'asseverazione, il progettista è obbligato a controllare la congruità dei prezzi impiegati sui preventivo. Per ottenere il bonus facciata sotto forma di sconto di fattura o cessione del credito, è necessario quindi attenersi scrupolosamente ai valori indicati nelle tabelle DEI. A fine lavori deve essere vidimata l'asseverazione da parte del progettista che conferma il rispetto dei parametri indicati nelle tabelle e successivamente effettuato il visto di conformità. Per maggiori chiarimenti in merito, è possibile verificare il comma 219 della legge 160/2019, che indicata l'obbligo di richiedere il visto di conformità e l'asseverazione sulla congruità delle spese nel caso di sconto in fattura o cessione del credito. Tale obbligo non è previsto nel caso di detrazione tramite 730/dichiarazione dei redditi. L'Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che possedere la conformità edilizia non è più un requisito obbligatorio per accedere ai bonus. Stabilito se l'immobile rientra nella zona A o zona B (solo per il bonus facciate), altro aspetto tecnico amministrativo riguarda la nomina di un coordinatore della sicurezza e di un direttore dei lavori. Il coordinatore di sicurezza avrà anche il compito di attivarsi nei confronti dell'ATS locale, mentre il direttore lavori verificherà il rispetto e l'impiego dei dispositivi di sicurezza da parte delle ditte coinvolte durante tutta la durata dei lavori. Nel caso non venga alterato lo stato di fatto della facciata non è obbligatorio presentare nessuna pratica comunale CILA, diversamente la ditta è obbligatoria. E' sempre necessario però verificare se una CIL protocollata è cosa gradita nel Comune dove si effettuano i lavori. In fine se l'intervento prevede l'occupazione del suolo pubblico è necessario attivarsi con la polizia locale al fine di istruire tutte le pratiche necessarie all'occupazione del suolo pubblico.

INTERVENTI DI TINTEGGIATURA SPAZI COMUNI O VANI SCALA

Spesso le cantine condominiali, i circuiti dei box, gli ingressi comuni o vani scala sono ambienti soggetti ad una maggiore usura d'utilizzo. Negli ultimi anni sono nate specifiche vernici da impiegare nei diversi ambienti, contattaci al numero 327 22 64 657 per avere un preventivo gratuito.